Isi buku ini disusun berdasarkan peraturan perundang-undangan yang sekarang berlaku, disusun dan disajikan secara lengkap, rinci, runtut, dan runut sehingga memudahkan para pembaca memahami tentang pengaturan dan prosedur serta tata cara pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Selama ini belum ada buku yang memuat pengaturan, prosedur, dan tata cara pengadaan tanah secara lengkap dan terperinci.

Buku ini terdiri atas tiga bagian, yaitu tentang Perkembangan Peraturan Perolehan Tanah (dari Pencabutan Hak Atas Tanah ke Pembebasan Tanah sampai Pengadaan Tanah); tentang Pengaturan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum; dan tentang Prosedur dan Tata Cara Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

Manfaat yang ingin diperoleh dari buku ini, baik bagi kepentingan akademik maupun kepentingan praktis. Untuk instansi pemerintah yang memerlukan tanah untuk kepentingan umum, buku ini sangat membantu memahami pengaturan, prosedur, dan tata cara memperoleh tanah melalui pengadaan tanah. Untuk masyarakat umum khususnya yang terkena proses pengadaan tanah, buku ini membantu pemahaman bagaimana pengadaan tanah itu dilakukan dan sekaligus memberikan informasi tentang hak-hak dan kewajiban yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan. Buku ini juga ditujukan untuk para mahasiswa Fakultas Hukum sebagai bahan untuk mengikuti mata kuliah Hukum Agraria dan khususnya mata kuliah Hukum Pengadaan Tanah.

Puji dan syukur dipanjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas rahmat-Nya penulis dapat menyelesaikan buku ini. Buku ini diberi judul HUKUM PENGADAAN TANAH DI INDONESIA (Pengaturan Dan Prosedur Serta Tata Cara Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum). Isi buku ini disusun berdasarkan peraturan perundangan-undangan yang me-ngatur tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, yaitu: Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum; Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum; Peraturan Presiden Nomor 40 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum; Peraturan Presiden Nomor 99 Tahun 2014 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan PresidenNomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum; Peraturan Presiden Nomor 30 Tahun 2015 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyeleng-garaan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum; Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum; Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2016 tentang Pedoman Beracara dalam Sengketa Penetapan Lokasi Pembangunan untuk Kepentingan Umum pada Peradilan Tata Usaha Negara; Peraturan Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan dan Penitipan Ganti Ke-rugian ke Pengadilan Negeri dalam Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum; Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah; dan Peraturan Menteri Agrariadan Tata Ruang/Kepala Badan Per-tanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2015 tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.

Buku ini terdiri atas 3 (tiga) Bab yaitu: Bab I tentang Perkembangan peng-aturan Perolehan Tanah: dari Pencabutan Hak Atas Tanah ke Pembebasan Tanah sampai Pengadaan Tanah; Bab II tentang Pengaturan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum; dan Bab III tentang Prosedur dan Tata Cara Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Ke-pentingan Umum. Isi buku ini disusun secara lengkap dan rinci sehingga memudahkan para pembaca memahami tentang pengaturan dan prosedur serta tata cara pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Kata Pengatar
Daftar Isi
BAB I  Perkembangan Pengaturan Perolehan
     A.  Pencabutan Hak Atas Tanah
     B.  Pembebasan Tanah
     C.  Pengadaan Tanah
          1.  Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993
          2.  Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 juncto  Per-aturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006
BAB II  Pengaturan Pengadaan Tanah
     A.  Dasar Pertimbangan Membentuk Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
     B.  Asas Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
     C.  Tujuan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
     D.  Pengertian-pengertian
     E.  Penyelenggara Pengadaan Tanah
     F.  Pihak yang Berhak untuk Menerima Ganti Kerugian
     G.  Objek Pengadaan Tanah
     H.  Objek Pengadaan Tanah
     I.  Tanah untuk Kepentingan Umum yang Diguna-kan untuk Pembangunan
     J.  Hak dan Kewajiban Orang dalam Pengadaan Tanah
     K.  Peran Serta Masyarakat
     L. Perencanaan Pengadaan Tanah
          1.  Dasar perencanaan
          2.  Dokumen perencanaan pengadaan tanah
     M.  Persiapan Pengadaan Tanah
          1.  Pemberitahuan rencana pembangunan
          2.  Pendataan awal lokasi rencana pembangunan
          3.  Konsultasi publik rencana pembangunan
          4.  Penetapan lokasi pembangunan
          5.  Pengumuman penetapan lokasi pembangunan
          6.  Pendelegasian persiapan pengadaan tanah
     N.  Pelaksanaan Pengadaan Tanah
          1.  Penyiapan pelaksanaan
          2.  Inventarisasi dan identifikasi
          3.  Penetapan penilai
          4.  Musyawarah penetapan bentuk ganti kerugian
          5.  Pemberian ganti kerugian
          6.  Pemberian ganti kerugian dalam keadaan khusus
          7.  Penitipan ganti kerugian
          8.  Pelepasan objek pengadaan tanah
          9.  Pemutusan hubungan hukum antara pihak yang berhak dengan objek pengadaan tanah
          10.  Pendokumentasian peta bidang, daftar nominatif dan data administrasi pengadaan tanah
     O.  Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah
     P.  Pelaksanaan Pembangunan
     Q.  Pemantauan dan Evaluasi
     R.  Sumber Dana Pengadaan Tanah
     S.  Pengadaan Tanah Skala Kecil
     T.  Insentif Perpajakan
BAB. III  Prosedur Dan Tata Cara
     1.  Tahapan Perencanaan
     2.  Tahapan Persiapan
          a.  Pemberitahuan rencana pembangunan
          b.  Pendataan awal lokasi rencana pembangunan
          c.  Konsultasi publik rencana pembangunan
     3.  Tahapan Pelaksanaan
          a.  Penyiapan pelaksanaan
          b.  Inventarisasi dan identifikasi
          c.  Penetapan penilai
          d.  Musyawarah penetapan ganti kerugian
          e.  Pemberian ganti kerugian
          f.  Ganti kerugian dalam keadaan khusus
          g.  Penitipan ganti kerugian
          h.  Pelepasan objek pengadaan tanah
          i.  Pemutusan hubungan hukum antara pihak yang berhak dengan objek pengadaan tanah
          j.  Pendokumentasian peta bidang, daftar nominatif dan data administrasi pengadaan tanah
     4.  Tahapan Penyerahan Hasil
Daftar Pustaka
LAMPIRAN I  Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Ke-pentingan Negara (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 22, Tambahan Lembaran Negara Re-publik Indonesia Nomor 5280)
LAMPIRAN II  Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor  71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Lembaran Ne-gara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 156)
LAMPIRAN III  Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan PengadaanTanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
LAMPIRAN IV  Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 99 Tahun 2014 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Peng-adaan Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 223)
LAMPIRAN V  Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2015 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Peng-adaan Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 55)
LAMPIRAN VI  Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 366)
LAMPIRAN VII  Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2016 tentang Pedoman Beracara Dalam Sengketa Penetapan Lokasi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Pada Peradilan Tata Usaha Negara (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 176)
LAMPIRAN VIII  Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2016 tentang Tatacara Pengajuan Keberatan dan Penitipan Ganti Kerugian ke Pengadilan Negeri dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (Berita Ne-gara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 595)
LAMPIRAN IX  Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah
LAMPIRAN X  Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2015 tentang Pe-rubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasio-nal Nomor 5 Tahun 2012 tentan Petunjuk Teknis Pelak- sanaan Pengadaan Tanah. (Berita Negara Republik Indo-nesia Tahun 2015 Nomor 648)
Blank Page
Blank Page

BAB I
Perkembangan Pengaturan Perolehan Tanah untuk Kepentingan Umum: Dari Pencabutan Hak atas Tanah ke Pembebasan Tanah Sampai Pengadaan Tanah

A. Pencabutan Hak Atas Tanah Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961

Pencabutan Hak Atas Tanah diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada Di Atasnya (selanjutnya disebut UU 20/1961), yang diundangkan pada tanggal 26 September 1961 dalam Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1961 Nomor 288, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2324. Dengan berlakunya undang-undang ini, maka Onteigenings-ordonnantie (Staatsblad 1920 Nomor 574), sebagai yang telah beberapa kali diubah dan ditambah dicabut kembali (Pasal 12 UU 20/1961). Kemudian sebagai peraturan pelaksanaannya dikeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 1973 tentang Acara Penetapan Ganti Kerugian Oleh Peng-adilan Tinggi Sehubungan Dengan Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada Di Atasnya (selanjutnya disebut PP 39/1973), yang diundangkan pada tanggal 17 November 1973 dalam Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1973 Nomor 49, dan Instruksi Presiden Nomor 9 Tahun 1973 tentang Pelaksanaan Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada Di Atasnya (selanjutnya disebut Inpres 9/1973), tanggal 17 November 1973.

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 ini merupakan peraturan pelaksana-an dari ketentuan Pasal 18 UUPA sebagaimana disebutkan dalam konsideran menimbang huruf a:
“Bahwa perlu diadakan peraturan baru mengenai pencabutan hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di atasnya sebagai yang dimaksud dalam pasal 18 Undang-Undang Pokok Agraria (Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960; Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104), terutama dalam rangka melaksanakan usaha-usaha pembangunan Negara.”

Memang pencabutan hak atas tanah pertama sekali diatur dalam Pasal 18 UUPA, yang menyatakan bahwa:
“Untuk kepentingan umum,  termasuk  kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang.”

Dalam Pasal 1 UU 20/1961 ditegaskan bahwa: “Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, demikian pula kepentingan pembangunan, maka Presiden dalam keadaan yang memaksa setelah mendengar Menteri Agraria, Menteri Kehakiman dan Menteri yang bersangkutan dapat mencabut hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di atasnya.”  

BAB II
Pengaturan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Pengaturan Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum merujuk pada peraturan perundang-undangan berikut:
1. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk kepentingan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 22, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5280), selanjutnya disebut UU 2/2012.

2. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 156), selanjutnya disebut Perpres 71/2012.

3. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 94), selanjutnya disebut Perpres 40/2014.

4. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 99 Tahun 2014 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 223), selanjutnya disebut Perpres 99/2014.

5. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2015 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 55), selanjutnya disebut Perpres 30/2015.

6. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 148 Tahun 2015 ten-tang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 366), selanjutnya disebut Perpres 148/2015.

7. Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2016 tentang Pedoman Beracara Dalam Sengketa Penetapan Lokasi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Pada Peradilan Tata Usaha Negara (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 176), selanjutnya disebut Perma 2/2016.

8. Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2016 tentang Tatacara Pengajuan Keberatan dan Penitipan Ganti kerugian ke Pengadilan Negeri dalam Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk kepentingan Umum (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 595), selanjutnya disebut Perma 3/2016.

9. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah, selanjutnya disebut Perkaban 5/2012.

10. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 6 Tahun 2015 tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 648).

Bab III
Prosedur Dan Tata Cara Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum diselenggarakan melalui tahapan:1)  
1. Perencanaan;  
2. Persiapan;  
3. Pelaksanaan; dan  
4. Penyerahan hasil.

1. Tahapan Perencanaan
Pada tahap perencanaan, proses pengadaan tanah dimulai dengan rencana instansi yang memerlukan tanah membuat perencanaan pengadaan tanah yang didasarkan pada Rencana Tata Ruang Wilayah2)  dan Prioritas Pembangunan yang tercantum dalam rencana pembangunan jangka menengah, rencana strategis, dan rencana kerja pemerintah instansi yang bersangkutan, berdasarkan Pasal 14 UU 2/2012. Perencanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum tersebut disampaikan kepada pemerintah provinsi dalam bentuk dokumen perencanaan pengadaan tanah yang paling sedikit memuat:  * Maksud dan tujuan rencana pembangunan;  
* Kesesuaian dengan rencana tata ruang wilayah dan rencana pembangunan nasional dan daerah;  
* Letak tanah;    
* Luas tanah yang dibutuhkan;  
* Gambaran umum status tanah;    
* Perkiraan waktu pelaksanaan pengadaan tanah;  * Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan;  * Perkiraan nilai tanah;  dan  
* Rencana penganggaran,    
(berdasarkan ketentukan dalam Pasal 14 dan 15 UU 2/2012 juncto Pasal 5 Perpres 71/2012).

_____________  
1) Pasal 13 UU 2/2012 juncto Pasal 2 Perpres 71/2012.
2) Rencana Tata Ruang Wilayah didasarkan atas:  a. Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional;  
b. Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi; dan/atau c. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota  
(Pasal 4 Perpres 71/2012).
3) Maksud dan tujuan rencana pembangunan, menguraikan maksud dan tujuan pembangunan yang direncanakan dan manfaat pembangunan untuk kepentingan umum.
4) Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Prioritas Pembangunan, menguraikan kesesuaian rencana lokasi Pengadaan Tanah dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Prioritas Pembangunan.
5) Letak tanah menguraikan wilayah administrasi:
a. kelurahan/desa atau nama lain;
b. kecamatan;
c. kabupaten/kota, dan
d. provinsi,  tempat lokasi pembangunan yang direncanakan.
6) Luas tanah menguraikan perkiraan luas tanah yang diperlukan.
7) Gambaran umum status tanah menguraikan data awal mengenai penguasaan dan pemilikan atas tanah.
8) Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah menguraikan perkiraan waktu yang diperlukan untuk masing-masing tahapan pelaksanaan Pengadaan Tanah.
10) Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan, menguraikan perkiraan waktu yang diperlukan untuk melaksanakan pembangunan.
11) Perkiraan nilai tanah, menguraikan perkiraan nilai Ganti Kerugian objek Pengadaan Tanah, yang meliputi: tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan/atau kerugian lain yang dapat dinilai.
12) Rencana penganggaran menguraikan besarnya dana, sumber dana, dan rincian alokasi dana untuk perencanaan, persiapan, pelaksanaan, penyerahan hasil, administrasi dan pengelolaan, serta sosialisasi.