Dari seluruh subsektor real estate, pengembangan properti bangunan tinggi (high rise building) seperti apartemen terbilang paling tinggi risikonya baik bagi developer maupun konsumen. Pasalnya, nilai proyek jauh lebih besar dibanding misalnya, perumahan tapak atau ruko, dan sekali dipasarkan harus dibangun seluruhnya, tidak peduli berapapun yang laku. Proses perizinannya pun memakan waktu jauh lebih lama.
Risikonya makin tinggi karena pemasaran apartemen seluruhnya dilakukan inden (masih berupa gambar dengan janji serah terima kemudian), dengan pembayaran langsung ke rekening pengembang secara tunai atau tunai bertahap (installment). Hanya sedikit apartemen inden yang unitnya bisa dibeli dengan kredit pemilikan apartemen (KPA), karena bank menuntut garansi berlapis dari developer baru berani membiayai.
Bayangkan, kalau dari 500 unit hunian di satu tower apartemen yang laku hanya 10-20 persen, apakah developer tetap sanggup membiayai pembangunannya? Ini berbeda dengan rumah atau ruko yang bisa dibangun mengikuti jumlah unit yang laku. Karena itu pengembangan apartemen bukan hanya butuh perencanaan matang dan cermat baik konsep, target pasar, maupun pemasarannya, tapi juga pendanaan (modal) yang kuat. Jadi, kalau target pemasarannya meleset, proyek tetap dibangun, tidak ditunda, apalagi mandek.
Pengembang berpengalaman dengan reputasi panjang sudah khatam soal itu, tapi belum tentu pengusaha yang baru coba-coba jadi developer. Sekian tahun terakhir banyak proyek apartemen yang pengembangnya wan prestasi seh ingga memicu gugatan dari konsumennya, seiring makin banyaknya pengusaha baru yang ikut menjadi developer. Tidak hanya di megapolitan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi (Jabodetabek), tapi juga kota-kota besar lain seperti Yogyakarta, Surabaya, dan Semarang.
